Fibra Ottica Condominio Obbligatoria: l'Amministratore, Diritti e Doveri

L'AGCOM ha approvato le linee guida per l'installazione degli impianti in fibra ottica all'interno dei condomini definendo in modo definitivo le modalità di accesso alle unità immobiliari e agli spazi comuni degli edifici.

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Le nuove Linee Guida dell'AGCOM

Il provvedimento adottato dall'AGCOM ha come obiettivo quello di semplificare e snellire i processi di autorizzazione volti alla realizzazione e alla diffusione dell'infrastruttura in fibra ottica nel Paese e definisce le corrette modalità di accesso degli operatori telefonici alla proprietà privata degli utenti e alle aree esterne e comuni degli edifici, nel caso in cui l'infrastruttura in fibra ottica non sia già presente. È possibile scaricare le linee guida dell'AGCOM qui.

L'importanza della non duplicazione degli impianti e l'accesso alle infrastrutture

Il primo articolo delle linee guida rappresenta una sorta di glossario dei termini mentre già dall'articolo 2 l'Agcom si addentra sulle indicazioni che gli operatori telefonici devono seguire, in questo caso in merito all'accesso alle proprietà condominiali e alle infrastrutture eventualmente già presenti. Proprio in merito a questo aspetto, l'AGCOM sottolinea l'importanza di utilizzare le eventuali infrastrutture già presenti all'interno degli spazi condominiali se idonee e realizzate a norma, in modo da evitare l'inutile duplicazione della rete in fibra ottica. Allo stesso tempo gli operatori devono garantire l'accesso all'infrastruttura condominiale o da essi realizzata ex novo anche ad altri operatori concorrenti che ne fanno richiesta.

La realizzazione a regola d'arte dell'impianto

Nell'articolo 3 vengono fornite indicazioni sul corretto sviluppo della rete in fibra ottica condominiale e viene ribadito il principio della realizzazione a regola d'arte degli impianti nel rispetto delle normative vigenti e con il ripristino di eventuali danni arrecati agli immobili nel corso dei lavori.

Come richiedere l'accesso alle proprietà e alle infrastrutture presenti?

A queste domande, risponde l'articolo 4 delle linee guida che fornisce indicazioni proprio sulle corrette modalità di accesso alle proprietà e alle infrastrutture esistenti in modo da semplificare l'interazione tra le compagnie telefoniche e il condominio. Gli operatori, in particolare, sono invitati a tener conto di eventuali proposte alternative e ragionevoli arrivate dal condominio in merito alla posa dei cavi e agli interventi da svolgere in modo da ridurre le opere sugli immobili se non necessarie ed evitare liti condominiali.

Gli ultimi due articoli, infine, forniscono indicazioni sui costi e sulle corrette modalità di risoluzione delle controversie che possono insorgere.

"Il provvedimento adottato quest’oggi dall’Autorità" – ha dichiarato il presidente dell’Agcom, Giacomo Lasorella – "rappresenta un importante passo in avanti nella direzione della piena e rapida infrastrutturazione del Paese in linea con gli obiettivi di connettività e trasformazione digitale nazionali ed europei. Le Linee Guida intendono fornire chiarezza interpretativa e certezze di comportamento ai cittadini, ai condomini e alle aziende al fine di favorirne l’interazione nell’ottica del perseguimento del comune obiettivo della crescita del Paese", ha concluso il presidente Lasorella.

Con lo Sblocca Italia la Fibra Ottica è Obbligatoria nelle Nuove Abitazioni dal 2015

Già con il decreto Sblocca Italia, ovvero il D.L. n. 133/2014, il legislatore ha stabilito l'obbligatorietà della predisposizione per la fibra ottica per gli edifici di nuova costruzione. Nel dettaglio, il decreto ha introdotto nel Testo unico dell'edilizia (DPR 6 giugno 2001 n. 380) l'articolo 135-bis. Qui si specifica che per gli edifici la cui richiesta di autorizzazione edilizia viene presentata dopo il 1° luglio 2015, si prevede l'obbligo di dotare la costruzione di "infrastruttura fisica multiservizio passiva, interna all'edificio, costituita da adeguati spazi installativi e da impianti di comunicazione ad alta velocità in fibra ottica, fino ai punti terminali di rete" che colleghino la fibra ottica fino alla propria unità abitativa.

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In seguito, grazie al decreto legislativo n. 33/2016 (denominato ‘banda larga’ o ‘fibra ottica’), approvato dal CdM il 15 febbraio del 2016 e in vigore dal 10 marzo 2016, si è consentito di porre alcuni importanti paletti quanto a riduzione dei costi di installazione e alla velocizzazione dei tempi di posa dell'infrastruttura in fibra ottica. In tal caso gli operatori internet hanno potuto evitare di versare ai comuni degli onerosi balzelli di urbanizzazione.

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Fibra Ottica e Condominio: le Regole

Il condominio, si sa, è una piccola comunità e ha dovere e diritto di consentire ai tecnici degli operatori internet di poter accedere per effettuare opere di adeguamento o di installazione del ROE (ripartitore ottico di edificio) e, più in generale, dell'infrastruttura in fibra. Esistono, però, alcuni rari casi d’eccezione per cui non è consentito procedere:

1. se vi fosse rischio per la sanità pubblica, oppure rischio per l’incolumità dei condomini;
2. se l'installazione mette a rischio importanti infrastrutture nazionali o se si ravvisasse possibilità d'interferenza con la medesima infrastruttura;
3. se i locali condominiali non sono idonei per ospitare il ROE e l'infrastruttura;
4. se non vi è adeguato spazio per l’installazione fisica;
5. se fosse possibile provvedere con metodi alternativi e che consentano alta velocità di accesso in rete, a patto che esistano condizioni più favorevoli.

La cosa certa è che né i condomini, né l'assemblea o l'amministratore hanno diritto di veto rispetto all'installazione dell'infrastruttura fibra e del ROE.

Cos'è il ROE?Il ROE è un Ripartitore Ottico di Edificio. E' una scatola fisica da installare negli spazi condominiali che, a seconda della quantità di appartamenti, ospita un numero di cavi e connessioni in fibra ottica, pari al numero di appartamenti da coprire. Solitamente il ROE viene installato nel locale contatori dell'edificio (se esistente), oppure in locali comuni dell'atrio, oppure sulle pareti esterne dell'edificio. Visivamente, assomiglia ad una scatola di derivazione elettrica o a una colonnina della fibra che vediamo nelle nostre città. Da questa scatola, derivano tutte le singole connessioni fino all'appartamento interessato.

Condominio e Fibra Ottica: il Ruolo dell'Amministratore

In materia di sviluppo della banda ultralarga il quadro di norme e prescrizioni che coinvolgono l'amministratore a livello condominiale è ancora poco chiaro. Ad esempio, spesso ci viene chiesto dell'obbligo di informare l'amministratore di aver richiesto l'installazione della fibra. Certamente, se un condomino dovesse iniziare lavori privati di collegamento all'infrastruttura in fibra, sarebbe ottimale che l'amministratore fosse messo a conoscenza di ciò, dal momento che i lavori potrebbero potenzialmente portare disagi e interruzioni a tutti gli altri abitanti dell'edificio. Quest'accortezza, non è però obbligatoria. 

Ma cosa succede se un condomino si oppone all'installazione della fibra in condominio? Anche grazie al Decreto semplificazioni, con legge 12 del 11/02/2019, lavori e opere relative all'installazione dell'infrastruttura a banda larga e ultralarga che consentano ai condomini di fruire dei servizi di connettività, vengono assimilati a lavori di manutenzione straordinaria urgente. Quindi, come da articolo 1135 del codice civile, punto 4, l'amministratore ha facoltà di deliberare autonomamente anche senza il consenso dell'assemblea e proseguire per consentire l'installazione dell'infrastruttura, fatto salvo l'obbligo di mettere a conoscenza i condomini nel primo incontro.

Ma chiariamo ora alcuni dubbi relativi a frequenti litigi tra condomini e amministratori: il passaggio dei cavi. Il legislatore è già intervenuto nel regolare il passaggio di fili su proprietà di terzi. In questo caso, sono gli art. 90-91-92 del decreto legislativo 259/2003 o Codice di comunicazioni elettroniche ad assimilare le infrastrutture di comunicazione elettronica (quali la fibra) ad un uso di pubblica utilità. Da tali articoli emergono alcuni punti:

• cavi o fili senza alcun punto di fissaggio possono passare sopra proprietà private o pubbliche, anche senza concessione di alcun consenso da parte della proprietà. È inoltre consentito anche il passaggio di cavi sul perimetro laterale degli edifici senza finestre;
• proprietari o inquilini non hanno facoltà di opporsi "all'appoggio di antenne, di sostegni, nonché al passaggio di condutture, fili o qualsiasi altro impianto, nell'immobile di sua proprietà occorrente per soddisfare le richieste di utenza degli inquilini o dei condomini";
• i proprietari di unità immobiliari sono obbligati a far passare negli immobili di loro proprietà il personale tecnico che abbia necessità di accedere per l'installazione, riparazione e manutenzione degli impianti di cui sopra.

Connessione Internet: un Servizio Essenziale

I servizi di comunicazione, come abbiamo detto, rappresentano a tutti gli effetti un servizio di pubblica utilità, soprattutto visto il periodo difficile che l'Italia sta vivendo a causa del Covid-19. La fibra è la tecnologia va cavo più performante e, oggi, emerge un dato interessante. Si, perché dall'Osservatorio sulle Comunicazioni rilasciato oggi da Agcom emerge un dato interessante: nell'ultimo decennio, il costo di telefono e connettività in Italia si è abbassato del -30%. Puoi quindi valutare di bloccare le migliori offerte fibra dei gestori in modo da godere dei prezzi più bassi attualmente disponibili.