Fibra Ottica Condominio Obbligatoria: l'Amministratore, Diritti e Doveri

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Fibra Ottica Condominio

L'installazione della fibra ottica in condominio risulta molto spesso una questione spinosa. Installare una rete a banda ultralarga può generare problematiche che possono partire sin dalla deliberazione dei lavori in assemblea condominiale, sia sul tema del passaggio dei fili nelle proprietà di terze persone. A volte, è addirittura l'amministratore a frenare in assemblea per la scarsa conoscenza in materia. Facciamo chiarezza e sciogliamo i principali punti relativi all'installazione di fibra ottica in condominio.


  • In pochi punti
  • Per tutti le nuove abitazioni costruite dopo il 1 luglio 2015 la predisposizione per l'infrastruttura fibra è diventata obbligatoria.
  • Amministratore e condomini non possono opporsi ai lavori di installazione del ROE e della predisposizione condominiale.
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Con lo Sblocca Italia la Fibra Ottica è Obbligatoria nelle Nuove Abitazioni dal 2015

Già con il decreto Sblocca Italia, ovvero il D.L. n. 133/2014, il legislatore ha stabilito l'obbligatorietà della predisposizione per la fibra ottica per gli edifici di nuova costruzione. Nel dettaglio, il decreto ha introdotto nel Testo unico dell'edilizia (DPR 6 giugno 2001 n. 380) l'articolo 135-bis. Qui si specifica che per gli edifici la cui richiesta di autorizzazione edilizia viene presentata dopo il 1° luglio 2015, si prevede l'obbligo di dotare la costruzione di "infrastruttura fisica multiservizio passiva, interna all'edificio, costituita da adeguati spazi installativi e da impianti di comunicazione ad alta velocità in fibra ottica, fino ai punti terminali di rete" che colleghino la fibra ottica fino alla propria unità abitativa.

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In seguito, grazie al decreto legislativo n. 33/2016 (denominato ‘banda larga’ o ‘fibra ottica’), approvato dal CdM il 15 febbraio del 2016 e in vigore dal 10 marzo 2016, si è consentito di porre alcuni importanti paletti quanto a riduzione dei costi di installazione e alla velocizzazione dei tempi di posa dell'infrastruttura in fibra ottica. In tal caso gli operatori internet hanno potuto evitare di versare ai comuni degli onerosi balzelli di urbanizzazione.

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Fibra Ottica e Condominio: le Regole

Il condominio, si sa, è una piccola comunità e ha dovere e diritto di consentire ai tecnici degli operatori internet di poter accedere per effettuare opere di adeguamento o di installazione del ROE (ripartitore ottico di edificio) e, più in generale, dell'infrastruttura in fibra. Esistono, però, alcuni rari casi d’eccezione per cui non è consentito procedere:

  1. se vi fosse rischio per la sanità pubblica, oppure rischio per l’incolumità dei condomini;
  2. se l'installazione mette a rischio importanti infrastrutture nazionali o se si ravvisasse possibilità d'interferenza con la medesima infrastruttura;
  3. se i locali condominiali non sono idonei per ospitare il ROE e l'infrastruttura;
  4. se non vi è adeguato spazio per l’installazione fisica;
  5. se fosse possibile provvedere con metodi alternativi e che consentano alta velocità di accesso in rete, a patto che esistano condizioni più favorevoli.

La cosa certa è che né i condomini, né l'assemblea o l'amministratore hanno diritto di veto rispetto all'installazione dell'infrastruttura fibra e del ROE.

Cos'è il ROE?Il ROE è un Ripartitore Ottico di Edificio. E' una scatola fisica da installare negli spazi condominiali che, a seconda della quantità di appartamenti, ospita un numero di cavi e connessioni in fibra ottica, pari al numero di appartamenti da coprire. Solitamente il ROE viene installato nel locale contatori dell'edificio (se esistente), oppure in locali comuni dell'atrio, oppure sulle pareti esterne dell'edificio. Visivamente, assomiglia ad una scatola di derivazione elettrica o a una colonnina della fibra che vediamo nelle nostre città. Da questa scatola, derivano tutte le singole connessioni fino all'appartamento interessato.

Condominio e Fibra Ottica: il Ruolo dell'Amministratore

In materia di sviluppo della banda ultralarga il quadro di norme e prescrizioni che coinvolgono l'amministratore a livello condominiale è ancora poco chiaro. Ad esempio, spesso ci viene chiesto dell'obbligo di informare l'amministratore di aver richiesto l'installazione della fibra. Certamente, se un condomino dovesse iniziare lavori privati di collegamento all'infrastruttura in fibra, sarebbe ottimale che l'amministratore fosse messo a conoscenza di ciò, dal momento che i lavori potrebbero potenzialmente portare disagi e interruzioni a tutti gli altri abitanti dell'edificio. Quest'accortezza, non è però obbligatoria. 

Ma cosa succede se un condomino si oppone all'installazione della fibra in condominio? Anche grazie al Decreto semplificazioni, con legge 12 del 11/02/2019, lavori e opere relative all'installazione dell'infrastruttura a banda larga e ultralarga che consentano ai condomini di fruire dei servizi di connettività, vengono assimilati a lavori di manutenzione straordinaria urgente. Quindi, come da articolo 1135 del codice civile, punto 4, l'amministratore ha facoltà di deliberare autonomamente anche senza il consenso dell'assemblea e proseguire per consentire l'installazione dell'infrastruttura, fatto salvo l'obbligo di mettere a conoscenza i condomini nel primo incontro.

Ma chiariamo ora alcuni dubbi relativi a frequenti litigi tra condomini e amministratori: il passaggio dei cavi. Il legislatore è già intervenuto nel regolare il passaggio di fili su proprietà di terzi. In questo caso, sono gli art. 90-91-92 del decreto legislativo 259/2003 o Codice di comunicazioni elettroniche ad assimilare le infrastrutture di comunicazione elettronica (quali la fibra) ad un uso di pubblica utilità. Da tali articoli emergono alcuni punti:

  • cavi o fili senza alcun punto di fissaggio possono passare sopra proprietà private o pubbliche, anche senza concessione di alcun consenso da parte della proprietà. È inoltre consentito anche il passaggio di cavi sul perimetro laterale degli edifici senza finestre;
  • proprietari o inquilini non hanno facoltà di opporsi "all'appoggio di antenne, di sostegni, nonché al passaggio di condutture, fili o qualsiasi altro impianto, nell'immobile di sua proprietà occorrente per soddisfare le richieste di utenza degli inquilini o dei condomini";
  • i proprietari di unità immobiliari sono obbligati a far passare negli immobili di loro proprietà il personale tecnico che abbia necessità di accedere per l'installazione, riparazione e manutenzione degli impianti di cui sopra.

Connessione Internet: un Servizio Essenziale

I servizi di comunicazione, come abbiamo detto, rappresentano a tutti gli effetti un servizio di pubblica utilità, soprattutto visto il periodo difficile che l'Italia sta vivendo a causa del Covid-19. La fibra è la tecnologia va cavo più performante e, oggi, emerge un dato interessante. Si, perché dall'Osservatorio sulle Comunicazioni rilasciato oggi da Agcom emerge un dato interessante: nell'ultimo decennio, il costo di telefono e connettività in Italia si è abbassato del -29,6%. Puoi quindi valutare di bloccare le migliori offerte fibra dei gestori in modo da godere dei prezzi più bassi attualmente disponibili.

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