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Il rogito è firmato, le chiavi sono passate, il nuovo proprietario si gode il tetto che produce. Qualche mese dopo scopre che il bonifico del GSE continua ad arrivare sul conto di chi la casa l'ha venduta. Non è un errore: è quello che succede quando nessuno dei due ha fatto la pratica giusta.
I pannelli seguono l'immobile, come la caldaia. La convenzione con il GSE, invece, resta intestata al venditore finché non viene trasferita, e il GSE paga chi risulta intestatario, non chi abita la casa.
I pannelli passano con la casa, il contratto con il GSE no
La differenza è tutta qui, e quasi nessuno la spiega in trattativa. L'impianto è un bene immobile per destinazione e si vende insieme al tetto. Il rapporto economico che lo remunera, che sia una convenzione di scambio sul posto o di ritiro dedicato, è invece un contratto tra il GSE e una persona precisa, con un codice fiscale e un IBAN.
Finché quel contratto non cambia nome, le somme maturate continuano a essere liquidate all'intestatario originario. L'acquirente non è parte del contratto e non può nemmeno accedere al portale per vedere quanto produce il proprio tetto.
La pratica si chiama cambio di titolarità e non è un modulo da scaricare e spedire: l'avvia il venditore sul portale del GSE, e l'acquirente l'accetta dalla propria area riservata, con entrambi registrati. In parallelo va aggiornata l'anagrafica dell'impianto su Gaudì, il registro degli impianti di produzione gestito da Terna, da cui discendono i dati usati per la liquidazione.
Tre contratti cambiano nome, e non nello stesso modo
Su una casa con il fotovoltaico convivono tre rapporti diversi, che si trattano in tre modi diversi. Confonderli è il modo più rapido per perdere mesi di produzione.
L'ordine conta: senza l'anagrafica allineata il cambio di titolarità si incaglia in istruttoria, e le due parti si ritrovano a rincorrersi al telefono mesi dopo. Il momento giusto per aprire la pratica è la settimana del rogito, quando venditore e acquirente sono ancora in contatto e hanno interesse a chiudere.
Chiudere la convenzione invece di trasferirla: l'errore senza ritorno
Il riflesso del trasloco è disdire tutto. Sul fotovoltaico è il gesto più costoso della vendita: una convenzione chiusa non si riapre alle stesse condizioni.
Lo scambio sul posto è in esaurimento per i nuovi impianti, per effetto del D.Lgs. 199/2021, mentre le convenzioni già attive proseguono. Tradotto: un impianto in scambio sul posto conserva quel regime solo finché la convenzione resta in piedi, e chi la chiude non può rimetterla in vita. Al nuovo proprietario resterebbero le strade aperte agli impianti di oggi, che sono un'altra cosa.
Per l'acquirente è un valore da mettere sul tavolo della trattativa, non un dettaglio burocratico: è la differenza tra ereditare un impianto già valorizzato e ripartire da zero. Prima di firmare conviene farsi mostrare la convenzione, la data di entrata in esercizio e la potenza, gli stessi elementi che contano quando si valuta la convenienza di un impianto fotovoltaico.
Le letture da fotografare il giorno del rogito
La fotografia dei display, scattata davanti a entrambe le parti, è la prova più economica che esista, e va fatta il giorno stesso della firma.
- Energia immessa in rete: è il dato su cui si costruisce la liquidazione del periodo in corso, e il venditore deve poterlo documentare fino al giorno delle chiavi.
- Energia prelevata dalla rete: serve a chiudere la fornitura del venditore e a far partire pulita quella dell'acquirente.
- Produzione lorda dell'impianto, se c'è un contatore di produzione dedicato: è il riferimento per capire se il tetto rende quanto dichiarato.
- Numero POD e codice impianto: senza questi due nessuna delle tre pratiche si apre, e stanno su bolletta e convenzione.
Restano da regolare le somme già maturate e non ancora liquidate. Non esiste un riparto automatico che tenga conto della data del rogito: per dividere il periodo in corso le parti devono scriverlo nel preliminare o nell'atto, indicando le letture del giorno della vendita come base di calcolo. In assenza di una clausola, la partita si chiude com'è intestata.
Successione, rifiuto, pannelli smontati: i casi a parte
Alcune situazioni vanno gestite in un ordine preciso.
- Vendita dopo un decesso: prima si aggiorna l'intestazione a favore degli eredi, poi si fa il cambio di titolarità verso l'acquirente. Saltare il primo passaggio blocca il secondo.
- Acquirente che non vuole la convenzione: deve dirlo subito, perché il silenzio non equivale a un rifiuto e la pratica resta aperta a metà, con l'impianto che produce senza un titolare chiaro.
- Pannelli smontati dal venditore: è possibile se le parti lo pattuiscono, ma l'impianto rimosso porta con sé la fine della convenzione, che non segue i moduli su un altro tetto.
- Impianto con accumulo: la batteria fa parte della configurazione dichiarata, quindi va menzionata nell'atto insieme al resto, come si fa quando si valuta l'accumulo abbinato al fotovoltaico.
Buono a sapersi: i tre punti da portare dal notaio sono il cambio di titolarità (mai una disdetta), le letture del giorno della vendita con l'eventuale clausola di riparto, e la conferma che l'anagrafica dell'impianto sia aggiornata.